教程辅助“微信小程序跑得快开挂神器”开挂(透视)辅助教程

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作者 |  宝珠编辑 |  江江视觉 | 顾芗楼市回暖之际，房地产界却传出了一个噩耗：5 月 12 日，香港乐风集团创始人周佩贤在住所内自杀身亡，年仅 43 岁。发生了什么？5 月 13 日乐风集团在其社交平台专页发布讣告，以一张全黑图片配文正式证实创始人周佩贤已于 12 日离世在长期由 " 老牌家族 " 和大地产商主导的香港房地产市场，周佩贤曾代表了一种更年轻、灵活的草根力量。她一手创办的乐风集团坚持走 " 轻资产 " 模式，由投资方出钱，自己出力，将香港的老旧楼宇翻新成具备更高价值的物业，走出了一条新派开发商之路。乐风集团也一度也成为香港冒头最快的地产商之一。在 2023 年，乐风集团持有的 8 个物业总投资近 100 亿港元，当年，周佩贤还被福布斯评选为 " 卓越领袖才俊 "。2023 年初，福布斯中国还将周佩贤评为 " 卓越领袖才俊 "然而，地产作为一门生意，无论模式有多轻，最终还是要回答几个朴素的问题：钱从哪里来？项目能不能卖出去？今年 3 月，周佩贤被 5 名债权人向高等法院提交破产呈请，案件将在 6 月 16 日聆讯。这意味着，她深陷债务纠纷。一代香港地产女王的倒下，让我们不得不意识到，在楼市周期面前，很难有人能真正独善其身。一个草根女孩变一代地产女王" 以平民装束示人，没有传统发展商的豪气。"2022 年，香港一家媒体在采访周佩贤时提及。香港地价昂贵，建筑成本高，" 开发商 " 这个词，很难和一个来自平民家庭的女性联系起来，这让周佩贤在香港一众开发商中间显得十分有特色。周佩贤出身草根，从小住在香港公屋，本科毕业于香港大学土木工程系，后来又在英国取得金融硕士学位。种种经验，都为她累积了投资房地产的优势。更关键的是，她的父亲是一名装修承建商，耳濡目染之下，她逐渐熟悉装修和室内设计，对楼市有了基本的概念，并深谙如何发掘被低估的物业。周佩贤周佩贤的第一桶金来得并不难。大学毕业后，周佩贤拿到父亲借给她的 250 万港元作为创业本金，免息，但要求 4 年后偿还。她拿着本金，精挑细选后，用 190 万港元在铜锣湾旧楼区买下首套物业，花了 3 个月时间将其翻新；再出售时，卖到了 300 万港元。此后她用这种方式投资了多套住宅，也为创业奠定基础。2010 年，香港政府推出楼市 " 辣招 "，使得物业在短期内难以增值。周佩贤将目光转向了工厦和旧楼重建。2012 年，她成立乐风集团，港媒形容，"（周佩贤）领导团队，亲自行销，利用轻资产协助客户开发并管理物业项目，提供专业知识和服务 "。乐风集团和传统的地产开发商有两大不同。首先，其主打的是 " 翻新 "。香港是一座高度成熟、土地稀缺、建筑密度极高的城市，大量楼宇在上一轮城市化时期建成，有不少都面临老化的问题。香港发展局在 2024 年提到，香港每年重建的旧楼约 160 幢，但 50 年以上楼龄的私人楼宇每年平均增加约 510 幢；到 2043 年，50 年以上楼龄楼宇数量预计接近 2023 年的 2.5 倍。香港城市老化的速度超过了更新速度，周佩贤抓住了这个机会。起先，乐风集团的项目主要集中在工厦，也就是工业楼、厂房楼。乐风通过大规模翻新提升价值，再将物业拆分出售，也就是香港人说的 " 工廈劏場 "。逐渐地，乐风集团的地产盘子越来越大，进一步涵盖到旧商场与旧住宅。位于旺角洗衣街的 Elize Park 便是乐风集团的代表住宅项目，其前身是洗衣街 181 至 183 号的一幢 1970 年代落成的旧楼，乐风集团与合作方在 2020 年以 3.1 亿港元收购后，拆卸重建为一栋 22 层的住宅项目。周佩贤（左）推介旺角 Elize PARK 项目更新，不仅是物理层面上的，更是通过更高的审美和现代化的空间设计，让老物业获得了更精致的面貌，从而获得更高的溢价。周佩贤本人有着自己的审美偏好，一位合作的建筑设计师评价她：" 一直热衷用现代化的方式重新演绎香港这座城市的经典元素。"2024 年，Elize Park 以高出市场价的价格推出，周佩贤曾表示，要把这个项目 " 係藝術品咁樣賣（像艺术品一样去卖）"。乐风的另一大特点是 " 轻资产 "。一个新成立的地产商在短短数年拿下香港多个核心位置的地产项目，没有大量资金是做不到的。周佩贤的钱从哪里来？周佩贤曾在采访中表示，乐风在单个项目中的权益占比通常极低，" 可能只有 3%，部分甚至可能无 "。而乐风的主要收入是项目管理费以及项目成功退出后的 " 表现费 "。在项目权益中占大头的出资方，有不少是外国基金公司。周佩贤观察到，许多外资基金、家族办公室想投资香港楼市，但缺乏经验。香港房地产市场非常本地化，再财雄势大的境外公司，也需要 " 地头蛇 " 的帮助。乐风满足了这批投资人的需求，为他们提供一条路服务，从前期制动投资策略，到项目建设、运营，乃至后期的宣传销售，全部包揽。他人出钱，自己出力，乐风就是以这样的模式，做出了规模。媒体报道，乐风集团在成立 9 年之内完成了 26 个项目，周佩贤手上运作的项目价值总额一度达到百亿。" 当时她表示不会寻死 "随着周佩贤的事业越来越大，风险也在逼近。尽管乐风采用的是轻资产模式，涉及的资金盘子却不小。并且，地产项目的周转始终离不开银行借款、合作方融资和销售回款，市场一旦进入逆周期，巨大的利息支出、迟迟不来的销售回款，还有融资方的收紧 …… 都将形成一股绞杀之势。香港楼市在 2021 年抵达高点后进入明显的调整阶段，房价与成交量双双大跌。盐财经曾报道，即便是香港最核心地段的住宅物业，价格也跌去了三成。更不要说乐风集团有大量项目集中在商厦，也就是内地常说的商业地产。和住宅相比，这类物业通常在地产下行周期承压更重。香港差饷物业估价署发布的《香港物业报告 2026》显示，2025 年香港私人写字楼整体空置率升至 17.6%，相当于 238.6 万平方米；甲级、乙级、丙级写字楼空置率分别为 18.4%、17.4% 和 12.9%。商铺的情况也不好，香港差饷物业估价署的数据还显示，2025 年香港商铺市场录得 5 万平方米负吸纳量，年底空置率为 12.5%。资产估值下跌会触发银行收紧信贷甚至行使抵押权。2026 年 2 月，乐风打造的甲级商厦 ONE BEDFORD PLACE 沦为 " 银主盘 "，被东亚银行接管并出售。到了 5 月，另一个新式工厦项目 TWO BEDFORD PLACE 也被恒生银行接管。根据财新报道，这一项目在 2024 年向市场推出，共有 70 个单位，至今只有 8 个单位、4 个车位售出，且均未能完成成交。今年 2 月，乐风位于大角咀的商业项目 One Bedford Place 沦为银主盘，被东亚银行接管并推出市场放售，市值约 18 亿港元更加紧迫的危机声从法院传出。今年 3 月，周佩贤被 5 名人士申请破产，尽管相关法律文件尚不能查阅，但这或许说明，周佩贤的个人信用与公司融资高度绑定。周佩贤过去在采访中表示，作为一家初创公司，最困难的地方是令人信服。起初，公司只能参与规模较小的项目，从而积攒商誉，" 不过，当有了往绩支持，客户基础开始扩张，部分新客户是旧客户转介的，到近年有了更多外资基金客户 "。在乐风的商业模式里，公司不拿项目的大部分股权，为了让资金进来，公司或创始人本人的信誉就会被推向前台。因此，乐风的资产轻、拿不到大部分收益，权责却可能不轻，某些时刻要承担还款责任。财新在报道中提到，作为项目的发起人与融资架构的组织者，周佩贤往往需要以个人或公司名义为项目贷款提供担保。一个例子可以证明这一点。周佩贤去世后两天，乐风集团旗下子公司乐风资本被起诉清盘，起因是原告曾认购一项一年期的债券，本金合计 2.083 亿港元，正是由乐风集团和另一家公司签署担保契据。按照规定，若发债方不能履约，担保方要代为支付本金和利息。而目前发债方只偿还约 8890 万港元，仍有 1.29 亿港元本金及利息未清，因此原告追究乐风集团的担保责任。周佩贤也曾试图跨界经营，对冲房地产的风险。2013 年，周佩贤创办安安饮食集团，然而受疫情因素等影响，多数品牌已全线结业，最有名的 " 楚撚记大排档 " 也只剩下两家分店。楚撚记大排档2025 年下半年，香港楼市开始大幅回温；到了今年，内地多个城市也迎来回暖潮，如上海二手房成交量攀上十年新高，深圳重现 " 日光盘 "。复苏的迹象逐渐显现，但房地产行业还没有真正走出低谷，地产开发商仍在承受上一轮下行留下的债务，还有他们卖不掉的房子。房企里的 " 好学生 " 万科，2025 年录得净亏损 885.6 亿元，亏损同比扩大 78.98%；王健林还在出售万达广场，不再由万达系控制的万达电影也在前阵子彻底改名换姓；曾经的 " 世界 500 强 " 恒大地产，已进入破产程序，许家印被指控八项罪名，当庭认罪。而在下行周期中，中小型开发商无疑是更脆弱的。它们不像大地产商那样有丰富的土地存储、雄厚的资金，也不容易一而再再而三地获得债务展期。它们可能远远窥见了市场的春意，但撑不到春光照到自己身上的那一天。有媒体报道，周佩贤在去世前一周向朋友透露，公司面临严重的财政压力，以及可能面临刑事责任。当时她表示不会寻死。周期是漫长的雨季，地产商们还在熬。

根据美国《纽约邮报》以及多家国际媒体 5 月 16 日的报道，阿富汗当地最新出台的一份家庭法律文件，正式承认未成年人婚姻在某些情况下具有法律效力，并对所谓 " 未婚少女 "" 青春期后婚姻确认 " 等内容进行了详细规定。消息曝光后，立刻遭到大量国际组织和国际评论人士的批评。最引发争议的，是其中关于女孩 " 同意权 " 的表述。报道提到，新规中写道，部分情况下，" 未婚女孩 " 的沉默可以被视为同意婚姻。与此同时，如果女孩是在年幼时被安排婚姻，她们理论上可以在青春期后申请解除婚约，但必须经过宗教法院批准。不少国际组织认为，这等于进一步削弱了女性和未成年女孩的自主权。尤其是 " 沉默即默认 " 的规定，被批评完全忽视了未成年人的真实意愿。美国媒体甚至直接形容，这种制度 " 把女孩视为可以交易的财产 "。因为在当地长期经济危机背景下，不少贫困家庭会通过 " 婚约 " 方式获得金钱，以缓解债务和生存压力。根据多个国际组织统计，在阿富汗部分地区，女孩很小就被订婚的情况并不罕见。有些家庭会在孩子尚未长大前就达成婚约，涉及金额从数百美元到数千美元不等。极端案例中，甚至出现过刚出生不久的女婴被 " 预定婚姻 " 的情况。根据一份此前公布的数据显示，阿富汗长期是全球童婚问题最严重的国家之一，约三分之一女孩在 18 岁前结婚。而近年来，随着经济崩溃、失业加剧以及教育机会减少，这一问题进一步恶化。更让国际社会担忧的是，新规不仅涉及童婚，还涉及大量关于女性生活的严格限制。过去几年，阿富汗女性受教育、就业和公共活动空间已经明显缩小。女孩无法继续接受高等教育、女性工作范围受到压缩，这些问题此前已经多次引发联合国及国际机构的批评。如今，新规再次被认为进一步强化了女性从属于家庭和男性监护体系的状态。一些评论人士指出，当一个女孩连是否结婚都无法真正自主决定时，她未来的人生轨迹实际上已经被提前锁定。来自英国和中东地区的一些穆斯林评论员也公开表示，这类规定不应被简单等同于整个伊斯兰文化，" 沉默即同意的做法，本质上是一种极端化解释。"对于新法令中的 " 青春期后可申请解除婚姻 " 的规定，国际舆论也普遍持怀疑态度。因为现实中，许多年幼女孩根本没有能力独立面对宗教法院、家庭压力以及社会舆论。尤其在传统父权结构下，即使法律允许申请解除婚约，真正能够做到的人也极少。有妇女权益组织指出，很多女孩在进入婚姻后，很快会面临怀孕、生育以及家庭暴力风险，而未成年生育本身就容易导致严重健康问题。