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　　国会或将限制大型投资者建造独栋租赁住宅。 国会或将限制大型投资者建造独栋租赁住宅。 　　莫娜・加斯的家，深陷美国住房危机引发的复杂政治漩涡之中。 　　72 岁的加斯每月支付 2500 美元，租住一套三居室独栋住宅，与 94 岁的母亲同住。该住宅位于凤凰城郊外的阿维拉勒希十字路口小区，这是一个带门禁的独栋租赁社区，配有公共泳池、户外烧烤区及现场维护团队。 　　六年前，母亲卖掉自有住房后，母女俩搬进了这套约 1200 平方英尺的房子。加斯说，这套牧场风格住宅带有独立入口和门廊，住起来很舒适，尽管建造得 “略显粗糙”。 　　这里从一开始就是母女俩的租房选择 —— 无需担心修理故障空调或漏水水槽。随着母亲年事渐高，加斯不确定能在此居住多久，而凤凰城周边房价已飙升至令人望而却步的水平。无论如何，这都好过住在墙壁相连、楼上有邻居的公寓楼里。 　　“凤凰城的公寓都是两三层高，我爬不动楼梯。” 她说。 　　过去十年，类似阿维拉的租赁社区在阳光地带（美国南部温暖区域）迅速扩张。如今，美国新建独栋住宅中，约有十分之一专为租客而非购房者建造。 莫娜・加斯在阿维拉勒希十字路口的家 　　独栋租赁住宅是美国 “起步房” 的现代版本 —— 这类住宅在美国本土已近乎绝迹。但独栋租赁住宅的存在，挑战了 “郊区独栋住宅理应属于房主” 的美国传统观念，其发展如今正面临危机。 　　美国国会近 40 年来规模最大的住房法案（旨在增加住房供给）中，有一项条款专门限制大型投资者支持的独栋租赁社区。皮尤研究中心估算，新建独栋租赁住宅中，约 62% 由大型投资者出资建造。 　　但住房供给倡导者表示，该条款偏袒房主、损害租客利益。中等收入家庭向往 “郊区带后院的独栋住宅” 这一美国梦，却无力购房或偏好租房的灵活性，他们将因此失去选择空间。 　　“人们固有观念认为，独栋住宅必须用于自住，租客就该挤公寓楼。” 智库 “进步研究所” 基础设施政策主任威尔・普夫 - 韦伯斯特说，法案限制独栋租赁住宅，“仅仅因为建造者是我们想归咎责任的对象。” 　　国会住房法案 　　该法案由南卡罗来纳州共和党参议员蒂姆・斯科特与马萨诸塞州民主党参议员伊丽莎白・沃伦联合起草，上月在参议院以 89 票赞成、10 票反对的结果通过。法案旨在消除建房监管壁垒、扩大住房建设贷款、增加工业化住宅供给，以缓解住房短缺、提升住房自有率。 　　法案末尾新增一项条款：强制机构买家（定义为持有 350 套及以上独栋住宅的投资者）未来建造的独栋租赁住宅，七年后必须分户出售。 　　阻止企业投资者在购房竞价中击败普通家庭，已成为特朗普总统与进步派议员的共识。大型投资者仅持有美国 0.6% 的独栋住宅，但在亚特兰大等市场集中度更高。机构投资者被指责推高房价，但其影响房价上涨的实证却十分有限。 　　“房子是给人住的，不是给企业炒的。” 特朗普在 2 月的演讲中称，“美国不能沦为租客之国。” 他随后签署行政令，要求联邦机构禁止大型投资者购买存量独栋住宅。该行政令的实际影响尚未显现。 　　参议院法案进一步将对大型投资者的限制延伸至租赁市场。 　　支持该限制的人士称，若放任不管，投资者支持的独栋租赁社区将削弱住房自有率 —— 而住房自有是美国家庭财富积累的核心途径。 　　“此举本质上是阻止华尔街将住房变成资产类别，挤压普通家庭的购房房源。” 美国经济自由项目研究主任劳雷尔・基尔古尔说，对大型房企的限制，将帮助小型及非营利建筑商开发 “建而出租” 住宅。 　　但住房建筑商、供给倡导者及部分议员强烈反对该条款。他们认为，一套房子用于出租，并不意味着少一套房子可供家庭购买。该条款的反对者指出，“建而出租” 的资金来自另一类投资者，这类资本原本不会建造自住住宅。 　　法案已导致 “建而出租” 市场陷入停滞：房利美与房地美暂停新增相关业务，私人投资者也停止放贷。城市研究所测算，该条款或将导致每年新增租赁住宅数量至少减少 7.2 万套。 　　“并非所有人都有足够信用评分、首付资金或收入购房。” 城市研究所住房金融专家劳里・古德曼说，“抑制这类新增住宅供给的行业发展，毫无道理。” 　　“建而出租” 模式兴起 　　2007 年次贷危机后，黑石集团等大型投资巨头入局独栋住宅市场。他们起初在止赎拍卖中收购房屋，后来转向开发全新的独栋租赁社区，满足日益增长的租房群体需求。 　　疫情期间，这类新社区迎来爆发式增长：人们渴望在郊区获得更大居住空间，但房价飙升令购房遥不可及。 　　阳光地带城市土地廉价、区划宽松、适合低密度开发，成为新建租赁社区的首选区域。专业 “建而出租” 开发商应运而生，莱纳等大型房企也纷纷入局。 　　这类社区通常包含 100 至 200 套住宅，外观与自住住宅无异，但细节有别 —— 无地毯、采用耐用地板、走廊更宽，方便租客进出。 　　户型通常比自住住宅更小、排布更密集，以降低维护成本，户型设计极致追求空间利用率。 　　“建而出租” 与 “建而出售” 是完全不同的商业模式与住宅类型，阿维拉小区开发商 NexMetro 首席执行官乔希・哈特曼说。 　　“没有个性化定制，所有房子一模一样。” 他说，“我们每周开工 7 套，105 天后完工，就是批量快速建造。” 　　哈特曼表示，参议院要求大型投资者七年后分户出售社区内住宅的规定，完全不具备可操作性。与单块土地上的独栋住宅不同，阿维拉小区 200 套住宅同属一个地块，分户出售需修改当地土地规划，停车场等公共配套也需拆分。 　　“我们的社区设计之初，就无法分户出售。” 哈特曼说。 　　支持租赁社区模式的人士称，这是许多年轻父母与职场人士唯一能在优质学区、就业中心附近租住三至四居室住宅的途径。2011 年后建成的独栋租赁住宅中，住户家庭年收入中位数为 7.3 万美元（低于自住家庭的 9.6 万美元），其中 42% 的家庭育有子女。 　　“现阶段，租房在财务上更划算。”29 岁的萨迪・莫林说，她与伴侣、4 个孩子及 3 条狗住在凤凰城附近的阿维拉社区。 　　她家每月支付 2700 美元，租住一套带后院和车库的三居室住宅。这里环境安静，租金与此前租住的公寓相同，但公寓面积仅为现在的一半、墙壁隔音差、邻居吵闹，且没有孩子和狗狗的户外玩耍空间。 　　“以前的住处对我们全家来说太煎熬了。” 莫林说。 　　小区对面就是公立学校，离她工作地点更近。她与伴侣正在积累信用、存钱，梦想未来能拥有一套属于自己的房子。 　　“这里房价高得离谱。” 她说，“在能买房之前，我们想尽可能久地住在这里。”

　　新华社北京4月24日电（记者任军、吴雨）4月24日，中国人民银行等八部门对外公布《金融产品网络营销管理办法》，对金融机构开展金融产品网络营销，以及第三方互联网平台接受金融机构委托为金融产品网络营销提供服务的行为，进行全面规范。办法将于今年9月30日起实施。 　　当前，部分金融产品网络营销存在虚假宣传、无序竞争等问题。为保护金融消费者和投资者合法权益，中国人民银行、工业和信息化部、市场监管总局、金融监管总局、中国证监会、国家知识产权局、国家网信办、国家外汇局等八部门联合发文，从营销资质、内容、行为等多方面规范金融产品网络营销活动。 　　根据办法，金融机构及其委托的第三方互联网平台开展金融产品网络营销，必须在金融管理部门许可的业务范围内进行，不得为非法集资、非法证券期货活动、非法吸收存款、非法放贷、虚拟货币发行交易等非法金融活动提供网络营销服务或便利。 　　相关部门有关负责人表示，办法压实金融机构主体责任，要求其对网络营销内容的合法合规性负责，建立审核工作机制。要求网络营销内容应当使用准确通俗的语言介绍金融产品关键信息，不含有虚假或者引人误解的内容。 　　根据办法，贷款产品将不得使用“低门槛”“秒到账”“低利率”等营销话术；支付机构的收银台页面中支付工具必须与贷款等金融产品区隔展示，不得误导用户混淆支付工具与贷款产品；非金融机构从业人员不得通过直播、短视频、公众号等形式营销金融产品，特别是以荐股形式开展的非法证券投资咨询。 　　此外，办法还着重厘清金融机构与第三方互联网平台的权责边界，要求金融机构加强对合作平台的事前评估和持续管理，第三方互联网平台不得违规介入金融产品销售环节。